Comment marche la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière, par le biais de l’investissement en immobilier locatif, constitue l’un des vecteurs les plus prisés pour les personnes qui souhaitent développer leur patrimoine, compléter leurs revenus, soit pour leur retraite, soit immédiatement.

Comment marche la défiscalisation immobilière ?

En effet, dans l’optique d’inciter un plus grand nombre de Français à réaliser un investissement dans le domaine de l’immobilier, le fisc offre la possibilité de profiter de divers avantages fiscaux. Dans un tel cas de figure, on parle alors de défiscalisation immobilière. Cette dernière repose bien évidemment sur des formules diverses ainsi que sur des principes bien établis. Si vous pensez effectuer un investissement dans le domaine immobilier et que vous n’avez jusque-là pas réussi à comprendre le fonctionnement de la défiscalisation immobilière, consultez les informations ci-après. Vous y trouverez des détails relatifs aux divers dispositifs qui ont été mis en place.

La défiscalisation immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Il est question ici d’un dispositif qui a été mis en place dans le but d’encourager l’investissement immobilier grâce à une réduction du niveau de l’impôt sur le revenu. Les lois de ce dispositif ont alors été créées afin de stimuler la construction, la rénovation ou la conservation de logements qui conviennent à tous types de locataires. Les résidences services ainsi que les appartements neufs, meublés ou non sont également pris en compte.

Comprendre le mécanisme de la défiscalisation immobilière

Faire baisser l’impôt après la réalisation d’un investissement dans l’immobilier, tel est en réalité le principe de base de ce dispositif. À la suite d’un achat immobilier, la défiscalisation immobilière permettra également de profiter d’un rabais fiscal. Puisqu’il offre la possibilité de réduire l’assiette fiscale et aussi de renforcer le patrimoine, ce dispositif représente un placement durable et sécurisé, ce qui séduit beaucoup de Français.

En fonction du système législatif et du bien immobilier qui a été acheté, l’investisseur pourra bénéficier d’avantageuses conditions au moment de l’acquisition. Des exonérations seront également appliquées durant l’utilisation du bien en question. Au fil des ans, plusieurs lois portant sur la défiscalisation immobilière se sont par ailleurs succédé. Il s’agit notamment de la loi Girardin, la loi Duflot, la loi Malraux, la loi Pinel ou encore la loi Robien.

Les dispositifs les plus courants

Certaines lois de défiscalisation immobilière apportent des aides substantielles, ou bien en abaissant la base taxable et donc l'impôt ou bien en faisant directement baisser l'impôt final, ou bien en générant des revenus non imposés durant de longues périodes.

Parmi les dispositifs de défiscalisation les plus utilisés, nous pouvons évoquer : le dispositif Pinel, la loi Malraux ou encore la loi sur les monuments historiques.

La loi Pinel

En matière de dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Pinel est considérée comme le dispositif le plus populaire. Son atout principal réside dans le fait qu’il permet de déduire de l’impôt sur le revenu 12, 18 ou même 21 % du montant qui a été investi dans un bien neuf qui a été mis en location pendant 6, 9 ou 12 années. Le plafond pour un tel investissement est estimé à 300 000 euros par an et il doit être effectué avant le 31 décembre 2021. Toutefois, pour qu’un bien immobilier puisse être éligible au dispositif Pinel, il doit répondre à différents critères.

Il s’agit notamment de la nature du logement, du délai d’achèvement des différents travaux, de la situation géographique ou encore de la performance énergétique de l’habitation. Notons que Pinel est également un dispositif de défiscalisation dans l’ancien. Pour pouvoir bénéficier de cette manne fiscale, le logement doit toutefois être remis à neuf. La vérification des travaux de rénovation qui sont mis en œuvre devra être assurée par un contrôleur technique. Ce dernier devra ensuite attribuer un « label qualité » spécifique. Par la suite, l’investisseur sera tenu de louer le logement durant 6, 9 ou 12 ans. À la différence de la loi Duflot, le dispositif Pinel vous offre la possibilité de louer le bien à vos ascendants ou vos descendants. Pour finir, il faut également souligner le fait que ce dispositif entre parfaitement dans le cadre du plafonnement de l’ensemble des niches fiscales à hauteur de 10 000 euros.

La loi Pinel outre-mer

La loi Pinel outre-mer fonctionne comme la loi Pinel classique à ceci près que les taux de réduction d’impôt sont ajustés à la hausse pour atteindre 23%, 29% et 32% du prix d’acquisition du bien immobilier à mettre en location. De la même manière le plafond de défiscalisation global est porté à 18 000 euros par an lors d’un investissement locatif en outre-mer.

La loi Malraux

La loi Malraux concerne les investissements qui ont été réalisés dans le domaine de « l’immobilier ancien et réhabilité ». L’immobilier dont il est question ici doit être localisé dans un historique centre-ville. Grâce à cette loi, vous pourrez profiter d’une réduction de 30 % de votre impôt sur les dépenses ayant un rapport avec les immeubles qui sont situés dans un secteur sauvegardé. La réduction est en revanche de 22 % lorsqu’il est question de biens qui se trouvent en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

La loi sur les Monuments historiques

Cette loi s’occupe quant à elle de la défiscalisation de l’immobilier ancien déplafonné. Si vous procédez à l’acquisition d’un bâtiment qui a été classé et que vous en restez le propriétaire pendant au minimum 15 ans, la possibilité vous est alors offerte d’imputer l’ensemble des charges de vos revenus pour réduire l’impôt. Les charges ci-après sont par ailleurs déductibles entièrement des revenus fonciers : les charges d’entretien, les charges de restauration ainsi que les intérêts d’emprunts. Le déficit foncier qui a en outre été généré sera de son côté déductible du revenu dans sa globalité.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est une loi récente, promulguée en 2019, qui vise à subventionner la réhabilitation de logements anciens dont le montant des travaux de rénovation représente au moins 25% du prix d’acquisition. Pour être éligibles à ce dispositif, les logements doivent être situés dans l’une des communes désignées par le gouvernement. Inspirée de la loi Pinel, la loi Denormandie en reprend les principes fondamentaux : durée de mise ne location de 6, 9 ou 12 ans consécutifs, plafonnement des investissements pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal à 300 000 € par an, réduction d’impôts définie à 12, 18 et 21 % du montant investi pour des durées de mise ne location de 6, 9 et 12 ans.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière

En plus de ces dispositifs, on peut étendre la notion de défiscalisation immobilière aux dispositifs du démembrement de propriété, de la location en meublé non professionnel ou encore de la loi Censi-Bouvard. En effet ces modes d’investissement immobilier permettent aussi de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’une mise en location du bien acquis.

Les leviers pour bien défiscaliser

L’investissement immobilier joue sur l’action de trois effets de levier :

Défiscalisation : pourquoi et pour qui ?

Que toutes ces lois sont donc « tentantes » ! Mais tous les dispositifs fiscaux sont-ils adaptés à tous les profils ? certes non. Il faut une situation précise pour optimiser au maximum les avantages fiscaux de chaque loi.

C'est pour cette raison que K&P Finance va vous aider à découvrir, en 3 étapes, votre profil fiscal, et ainsi de savoir quelles lois sont vraiment faites pour vous et lesquelles ne le sont pas.

Cela ne remplacera pas un audit patrimonial, ni le rôle du Conseiller en Gestion de Patrimoine, qui reste un passage obligé. Mais vous aurez au moins les bases de la fiscalité possible, et qui vous correspond.

Vous comprendrez mieux le contenu des études que vous lirez dans le futur, et nous espérons que vous serez aussi exigeants avec nous, que nous sommes rigoureux et transparents avec vous.