Les français se tournent désormais davantage vers l’investissement immobilier locatif. Que ce soit pour se constituer des revenus complémentaires ou afin de s’assurer une retraite plus confortable. En effet, avec la baisse continue des rendements, la traditionnelle épargne réglementée et l’assurance-vie intéressent de moins en moins les investisseurs en quête de rentabilité.
Quelle qu’en soit la raison, le constat est clair : l’immobilier locatif séduit de plus en plus. Cependant, pour réussir son placement, l’investisseur doit être sélectif, au risque de s’empêtrer dans un gouffre financier. Par quels moyens éviter alors un investissement immobilier hasardeux ? Voici les options d’investissement locatif les plus rentables et comment s’y prendre.
Avant d’aborder les principales étapes d’un investissement immobilier, il faut comprendre le mécanisme de l’investissement locatif et comment le rentabiliser ?
L’investissement locatif consiste simplement à acheter ou faire construire un logement dans le but de le louer à une tierce personne. Le retour sur investissement se traduit généralement par la perception de loyers sur une période donnée jusqu’à une probable cession du bien. Contrairement aux investissements financiers, l’investissement immobilier porte sur un produit tangible, visible. Par ailleurs, il est moins volatile que les investissements classiques en bourse. Autrement dit, s’il ne fait pas d’erreur, l’investisseur est presque certain de la rentabilité de son opération.
Il faut tout de suite préciser que l’investissement immobilier locatif n’est pas un investissement de court terme. Pour être rentable, il est nécessaire de se projeter à moyen terme et plus raisonnablement à long terme. En effet, la couverture des frais engagés se fait progressivement, généralement sur une dizaine d’années.
Si l’investissement locatif séduit autant, c’est parce qu’il profite incontestablement aux propriétaires. En effet, même s’il s’agit d’un placement à long terme, celui-ci produit également des effets immédiats.
Certaines catégories d’investisseurs immobiliers peuvent bénéficier des nombreuses niches fiscales prévues par l’État. Il s’agit par exemple des exonérations d’impôts sur les revenus fonciers de l’investisseur ou des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel par exemple. Ces avantages fiscaux s’appliquent immédiatement, dès la mise ne location du bien immobilier et sur des durées plus ou moins longues selon les dispositifs.
En optant pour un investissement immobilier locatif, le propriétaire consolide avant tout son patrimoine à travers l’acquisition d’un bien immobilier. Ensuite, le rendement issu de ce placement est un gage de sécurité pour le futur.
Le placement immobilier peut être plus complexe qu’il n’en a l’air, raison pour laquelle le recours à un gestionnaire de patrimoine est primordial. En quoi ce spécialiste peut-il se rendre utile ?
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, l’investisseur doit se poser certaines questions : investir sur fonds propres ou à crédit ? Quel sera l’impact des revenus locatifs sur mon imposition (IR, IFI) ? Etc. Pour réaliser ce bilan patrimonial et apprécier la faisabilité du projet, il peut faire appel à un gestionnaire de patrimoine.
En effet, après le bilan vient le fatidique moment de décision. Toutefois, l’investisseur peut une fois de plus se référer à son conseiller. Celui-ci a l’expertise nécessaire pour lui indiquer la solution adéquate afin d’optimiser la gestion de son patrimoine. Pour ce faire, il présente les avantages et les risques liés à l’investissement opté. Il est surtout indispensable lors du montage financier.
L’immobilier locatif ne se fait évidemment pas ex nihilo. Il faudra remplir des formalités administratives, comme les déclarations d’impôts par exemple. N’étant pas forcément du domaine, l’investisseur aura besoin de l’expertise de son gestionnaire de patrimoine.
Comme on l’a vu, le rôle du gestionnaire de patrimoine est prépondérant dans la réussite d’un investissement immobilier. Par son expérience, il est aussi utile pour choisir entre les différents types de locations plus ou moins gérée sur le terrain. Puisqu’il faudra opter pour l’une de ces solutions, selon ses ambitions et ses moyens. En voici les plus connues :
Est considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP), celui qui met à disposition un logement équipé. Celui-ci doit donc comporter du mobilier essentiel pour une vie décente. Ce type de logement doit être exclusivement résidentiel. La loi fixe d’ailleurs à un an, le délai du contrat de bail. En retour, le bailleur choisit principalement entre deux régimes fiscaux. En effet, il peut opter pour la déclaration au régime réel. Ce type de fiscalité est adapté aux propriétaires ayant des revenus conséquents. Hormis cette solution, le LMNP peut choisir de déclarer ses loyers au micro BIC pour bénéficier d’une réduction de 50% d’impôts sur les revenus fonciers. Par ailleurs, ceci n’est possible que si ses revenus annuels sont inférieurs ou égaux à 70.000 euros.
Si vous désirez louer un immeuble sans vous occuper de sa gestion, optez pour la Société civile de placement immobilier (SCPI). En effet, il s’agit d’une entreprise spécialisée dans l’acquisition d’immeubles locatifs. Celle-ci, ne disposant pas forcément de fonds propres, ouvre son capital à des investisseurs. Alors, les loyers sont répartis au prorata des actions, après déduction des diverses charges. Ce type d’investissement est notamment apprécié en raison de son rendement intéressant et du ticket d’entrée peu élevé pour un investissement immobilier.
L’investissement locatif dans un logement ancien à réhabiliter permet de profiter de réductions d’impôts par le biais du déficit foncier. En effet, ce dispositif prévoit des réductions fiscales calculées sur les coûts de remise en état du bien. Le déficit foncier peut vous permettre d’amortir en totalité l’imposition sur les revenus locatifs pour plusieurs années.
Les résidences privées pour étudiants sont très sollicitées. C’est donc l’occasion pour l’investisseur immobilier de diversifier son patrimoine. Il peut donc investir dans un logement, le meubler et le louer ou passer par un gestionnaire spécialisé dans la location aux étudiants. Cette catégorie d’immobilier locatif est stimulée par la loi Censi-Bouvard. Celle-ci accorde en effet une réduction de 11% de la somme investie, hors taxe, sur les revenus fonciers. En plus, l’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA.
Voici encore un investissement locatif très rentable en France. Il est notamment régi par les articles 1713 et suivants du Code Civil. En effet, la location saisonnière consiste à louer une résidence à des touristes pendant une période inférieure à 3 mois. Pour ce faire, l’immeuble doit être meublé et, bien sûr, situé dans une zone touristique fréquentée.
Ainsi, investir dans l’immobilier locatif nécessite de faire des choix. Hormis les options précédemment citées, de nombreuses autres sont encore envisageables (investissements outre-mer, monuments historiques, malraux etc.). Il faudra alors opérer un choix éclairé grâce notamment aux conseils de votre gestionnaire de patrimoine.
Pour aller plus loin :
Comment marche la défiscalisation immobilière ?
Retraite, patrimoine, impôts : les avantages de la défiscalisation