Bien que peu connue des contribuables français, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation dont l’objectif principal est de préserver le patrimoine immobilier français. Pour ce faire, elle octroie un avantageux régime fiscal aux propriétaires de logements anciens dont l’emplacement se trouve dans des zones protégées.
Quelles conditions faut-il remplir pour profiter des atouts de ce dispositif de défiscalisation immobilière ? Comment fonctionne-t-il ? Toutes les réponses à vos questions se trouvent dans cet article.
Initialement, la loi Malraux qui a vu le jour le 4 aout 1962 prévoyait de favoriser les travaux de restauration immobilière de quelques quartiers anciens afin de garantir la sauvegarde du patrimonial architectural de la France. Les modifications qu’elle a connues au fil des ans ont désormais fait de cette loi, un dispositif de défiscalisation immobilière. Il intervient lorsqu’un contribuable français décide d’acquérir un bien immobilier ancien qui se trouve dans un secteur sauvegardé (surtout les centres historiques) ou un remarquable site patrimonial. Sont également pris en compte par la loi Malraux, les biens immobiliers situés dans un quartier ancien dégradé ou encore au sein d’une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Cette loi pourra par ailleurs être appliquée à partir du moment où l’investisseur réalise des travaux de rénovation, d’amélioration, de transformation de logement, de toiture ou même de réaffectation de l’habitation. Autrement dit, le dispositif Malraux offre la possibilité aux propriétaires de biens immobiliers anciens qui font l’objet d’une restauration et qui se trouvent dans des secteurs réputés pour leur patrimoine et leur histoire, de profiter d’une réduction d’impôt. Pour cela, ils doivent cependant s’engager à mettre leur bien en location durant au moins 9 ans. Tous les contribuables qui sont domiciliés en France peuvent en théorie profiter des avantages de cette loi. Toutefois, en pratique, cette dernière s’adresse beaucoup plus aux personnes dont les revenus sont très élevés. Cela s’explique par le fait qu’il faut être en mesure de supporter dans la limite de 4 ans, le coût des travaux à effectuer. Comment fonctionne réellement ce dispositif ?
Comme évoqué dans les paragraphes précédents, la loi Malraux permet à ceux qui effectuent un investissement dans l’immobilier ancien, de profiter d’une réduction d’impôt. Le calcul de ladite réduction est alors effectué sur le montant total des travaux de restauration qui ont été engagés par l’investisseur. Pour les immeubles qui se trouvent au sein d’un Site Patrimonial Remarquable avec plan de mise en valeur et de sauvegarde approuvée, la réduction est à hauteur de 30 %. Elle est en revanche de 22 % lorsqu’il est question d’immeubles qui sont situés au cœur d’un Site Patrimonial Remarquable dont le programme de restauration est déclaré d’utilité publique ou avec un plan de valorisation du patrimoine et de l’architecture qui a été approuvé. La réduction de l’impôt qui est réalisée correspond par ailleurs au coût total des travaux qui est plafonné à la somme de 400 000 euros. Elle s’étale également sur une période de quatre années consécutives.
Le premier avantage de ce dispositif demeure le fait qu’il n’est en aucun cas concerné par le système de plafonnement des niches fiscales. Ledit plafonnement limite en fait à 10 000 euros par an les avantages fiscaux en rapport avec certains investissements. Suivant la zone où se situe le bien immobilier, elle limite entre 22 000 et 30 000 euros au plus la réduction d’impôt. Ce dispositif prévoit en outre que les travaux peuvent être effectués dans le cadre du contrat de vente de l’immeuble à rénover. Le coût total des dépenses qui ouvre le droit à une diminution de l’impôt correspond en fait au prix de l’ensemble des travaux que l’investisseur a effectivement payé. Ce dispositif permet par ailleurs la réalisation d’un cumul avec plusieurs autres investissements locatifs qui bénéficient d’une défiscalisation telle que : la loi Pinel, Pinel outre-mer ou encore le dispositif Censi Bouvard. Pour un même bien, il n’est cependant pas possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux.
Pour pouvoir bénéficier des différents avantages qu'offre le dispositif de défiscalisation Malraux, il faut au préalable remplir plusieurs critères obligatoires. Le propriétaire du bien doit d’une part s’engager à effectuer une complète restauration de l’immeuble. Une fois restauré, le bien immobilier doit d’autre part être dédié pendant au moins 9 ans à la location et notamment servir d’habitation principale. À la fin des travaux de rénovation, l’engagement de location devra être effectif au plus 12 mois après. La réduction fiscale qui est effectuée est chaque année plafonnée à 100 000 euros. Les travaux réalisés devront de leur côté recevoir de façon impérative une Autorisation Spéciale. Cette dernière est délivrée avant le démarrage des travaux par le Préfet. Le suivi des travaux devra être assuré par « les Architectes du Bâtiment de France ». La location ne pourra en outre pas être effectuée avec un descendant ou un ascendant.
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