Face aux nombreux avantages qu’offre le démembrement de propriété, surtout le plan fiscal, de plus en plus d’acheteurs fonciers préfèrent se tourner vers cette solution. Cette dernière est également très prisée par les parents qui comptent transmettre leur patrimoine à leurs enfants alors qu’ils sont toujours vivants.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ? Comment fonctionne-t-il et quels sont les avantages qu’il présente ? La réponse à toutes ces questions se trouve dans cet article.
Pour mieux comprendre la notion de démembrement de propriété, il est préférable d’avoir au préalable une idée claire sur la signification du droit de propriété. Ce dernier peut être défini comme étant le droit d’utiliser un bien (usus), de percevoir les revenus qui en découlent (fructus) et d’en disposer on le souhaite (abusus). À travers cette définition, on peut alors distinguer deux notions principales à savoir :
On parlera alors de démembrement de propriété dans le cas où la propriété entière d’un bien est divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Pendant que l’usufruitier a le droit d’utiliser comme il le souhaite le bien immobilier et d’en percevoir par la suite les revenus générés, le nu-propriétaire n’a de son côté que le droit de disposer du bien. En d’autres termes, le nu-propriétaire est en réalité le propriétaire effectif du bien immobilier. Il ne peut cependant pas le mettre en location ou y vivre.
Le décès de l’usufruitier entraine bien évidemment la fin de la période du démembrement de propriété. Le nu-propriétaire devient dès lors le seul propriétaire du bien. Il peut donc le vendre, le louer ou même y habiter s’il le souhaite. Notons qu’il n’aura à payer aucun droit de succession. Il peut par ailleurs arriver que l’usufruit soit simplement temporaire. Comme le laisse supposer son nom, le démembrement de propriété temporaire a une durée déterminée et fixée à l’avance. Dans le cas où le titulaire du bien immobilier est une personne morale, le droit d’usufruit n’est en outre valable que pour 30 ans.
En dehors de l’immobilier physique, le démembrement de propriété peut être appliqué sur :
En ce qui concerne l’immobilier physique, on peut par ailleurs effectuer un démembrement de propriété sur les biens ci-dessous :
Le démembrement de la propriété est une solution qui est la plupart du temps envisagée lorsqu’il est question de la transmission familiale d’un ou plusieurs biens immobiliers. Une telle solution permet en effet au propriétaire du bien de ne pas avoir à payer des droits de succession. En décidant par exemple de faire don d’un bien immobilier à un proche tout en conservant l’usufruit, l’on transmet bel et bien la nue-propriété dudit bien. Lorsqu’un décès survient plus tard, le démembrement prend alors fin. La transmission est alors entière à l’endroit du bénéficiaire du don. Une telle solution présente évidemment plusieurs intérêts :
Aussi bien des droits que des devoirs s’appliquent au nu-propriétaire et à l’usufruitier.
Le nu-propriétaire est dans l’obligation de laisser l’usufruitier jouir pleinement du bien et de ses revenus. Ce dernier sera donc évidemment chargé d’assurer les diverses réparations d’entretien. Étant donné qu’il ne perçoit aucun loyer, le nu-propriétaire ne doit pas payer d’impôts sur le revenu. En ce qui concerne l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), le démembrement immobilier dispose d’un statut plutôt avantageux sur le plan fiscal. Sauf si certaines dispositions contraires sont précisées dans la convention de l’usufruit, il est en outre redevable de taxes foncières.
Comme nous l’avions indiqué plus haut, il n’est pas le propriétaire du bien. Il a cependant le droit de l’utiliser et de profiter des revenus qu’il génère. Selon le cas, il peut s’agir de dividendes, d’intérêts ou tout simplement de loyers. Notons également que l’usufruitier est tenu de restituer au propriétaire, le bien dans un parfait état. On peut donc retenir qu’il a la charge de l’administration ainsi que la gestion du bien immobilier qui est objet de démembrement. Puisque c’est lui qui perçoit par ailleurs les loyers, il est chargé de payer l’Impôt sur le Revenu. Même s’il ne lui revient pas de payer la taxe foncière, il doit en revanche payer la taxe d’habitation et les charges dans le cas où il vit dans l’immeuble.
Pour aller plus loin :